Arvostamislain (laki varojen arvostamisesta verotuksessa 1142/2005) 32 §:n mukaan, mikäli kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien ja etuuksien verotusarvojen yhteismäärä on näiden osuuksien ja etuuksien yhteenlaskettua käypää arvoa suurempi, katsotaan kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien ja etuuksien arvoksi niiden käypä arvo. Käyvällä arvolla tarkoitetaan arvoa, joka omaisuudella oli verovuoden päättyessä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli, tai omaisuuden todennäköistä luovutushintaa, jos se on edellä mainittua arvoa suurempi.

Korkein hallinto-oikeus on ratkaisussaan 2020:105 (13.10.2020) ottanut kantaa kiinteistön käyvän arvon ja verotusarvon suhteeseen.

A Oy oli vuonna 2010 ostanut julkisessa tarjouskilpailussa B:n kaupungilta vuokratontilla sijaitsevan rakennuksen maanvuokraoikeuksineen 1 365 000 euron kauppahinnalla.

Rakennuksen kiinteistöverotus oli A Oy:n omistusaikana verovuoteen aina 2015 saakka toimitettu arvostamislain 32 §:n mukaisesti käyvän arvon perusteella käyttäen rakennuksen verotusarvona sen hankintahintaa. Rakennuksen tontille ei ollut A:n omistusaikana kohdistunut lisärakentamista eikä rakennukseen ole tehty merkittäviä perusparannuksia.

Verohallinto on lähettänyt yhtiölle loppuvuodesta 2015 kirjeen, jonka mukaan kiinteistöverotuksen perustana olevia tietoja on tarkistettu ja rakennuksen alennettu verotusarvo tullaan poistamaan ja rakennuksen verotusarvo vuoden 2016 kiinteistöverotuksessa on ilmoitettu laskettavan sen ominaisuustietojen perustuvilla laskentaperusteilla, jolloin rakennuksen verotusarvoksi olisi vahvistettu noin 3,3 miljoonaa euroa.

Korkein hallinto-oikeus totesi ratkaisussaan 2020:105, että arvostamislain 32 §:n mukaan kiinteistön käypä arvo muodostaa kiinteistön verotusarvon enimmäismäärän. Tähän nähden arvostamislain 32 §:n mukaisesta arvostamisesta siirtyminen takaisin laskennalliseen, kiinteistön ominaisuustietoihin perustuvaan arvostamiseen edellytti, että kiinteistön käyvän arvon omistajan hallussa tai kiinteistön todennäköisen luovutushinnan olisi selvitetty nousseen aina kiinteistön laskennallisen verotusarvon osoittamaan arvoon.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, ettei asiassa ole ilmennyt mitään sellaista yhtiön Verohallinnolle antamaa tietoa taikka Verohallinnon sivullisilta saamaa tietoa tai hankkimaa muutakaan selvitystä, jonka perusteella Verohallinto olisi voinut vuoden 2016 kiinteistöverotusta toimittaessaan arvioida rakennuksen käyvän arvon nousseen hankintahinnan mukaisesta arvosta verotusarvona käyttämäänsä noin 3,3 miljoonaan euroon.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei rakennuksen verotusarvon nostamiselle ei ole ollut perustetta ja ilman eri selvitystä rakennuksen verotusarvoa ei ole pidettävä sen hankintahinnan mukaista arvoa, 1 365 000 euroa, suurempana.

Lähde: KHO